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 轻资产化是共享办公的出路吗
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2021-08-05 轻资产化是共享办公的出路吗

地产商惯用逻辑:并购和品牌输出

本文来自合作媒体:投中网,作者:张俊雯。猎云网经授权发布。

后疫情时代、斜杠青年、创新、创业……这些词的背后反映出的是在“善变”的时代,人们不愿再被一成不变的生活方式束缚,而是愿意尽可能探索灵活多变的世界,充分发挥想象去创造一个全新的未来,所以很多行业都发生着翻天覆地的变化,首当其冲的便是工作环境的变革。

从原先的固定工位到疫情时的居家办公,再到现在的共享办公,一次次打破人们对工作环境的固有认知,也催生了一众共享办公企业。

但自从2019年共享办公界的“网红” WeWork上市失败,以及之后2020年疫情对中小企业和初创企业的重创,再到线上办公体验一般,使得共享办公行业也开始洗牌。

“合纵连横”并购战略

为获得最直观的洞察,笔者特意到WeWork、氪空间和优客工场这三家共享办公空间,展开了一场体验之旅。一圈逛下来,我感觉WeWork和氪空间相对比较纯粹,主要围绕办公场景,提供一系列配套的会客厅、会议室、电话间、茶水间、文具间等功能性空间。

WeWork跟传统的商用写字楼相比,除了装修设计上更加年轻新潮、每层有公共休息区以外,有很多由玻璃分隔成的独立办公室,只不过每间办公室的单位面积较小,最少可以供2-3人的创业团队租用。

氪空间与WeWork相比,除了独立办公室外,散台办公工位较多,可以灵活接待个人办公。

而优客工场却给我一种社区的感觉,因为从餐厅、咖啡厅、书店、音乐私塾、健身房、游戏厅、便利店等一应俱全,除了办公以外,社交和娱乐的需求同样可以得到满足。

事实上,这一切都源起于创始人毛大庆的并购战略,毛大庆曾在中国最大地产集团万科任高级副总裁一职,用他自己的话说“并购对我来说,再正常不过了。”

2017-2018年,在不到两年的时间里,先后战略合并了洪泰创新空间、Wedo联合创业社、碎片空间、松禾孵化器、无界空间、Workingdom、爱特众创、方糖小镇等多家共享办公品牌,使得优客工场继WeWork之后,在全球超过44个城市,拥有超过200个联合办公空间。

但大举并购的背后,也存在着重资产化带来的高风险,办公租金在收入中的占比一度超过80%,一旦资金链断裂,则存在破产的风险,所以运营者一定会想办法添加更多的东西。

毛大庆认为“如果只靠赚取租金的差价,那就是‘二房东’,所以我们要把价值做厚,一方面靠自身,另一方面靠并购整合,股权投资。”

于是,毛大庆又开始紧锣密鼓地“并购”生态型企业服务公司,实现文化、体育、咨询、咖啡、SaaS、策划等全领域覆盖,这些企业服务公司都围绕一个逻辑,就是“提高办公的幸福感”,这些公司在优客工场的投资下,直接成长为优客工场入驻企业的服务供应商。

优客工场通过后台数据分析,选择那些被入驻企业高频使用的服务商,随后进行尽调、评估,并最终通过股权投资的形式成为这些公司的股东。

这些服务供应商包括,全国最大的活动发布平台活动行、提供知识产权服务的知呱呱,为办公空间提供咖啡服务的磨呗咖啡,提供财经公关和投资者关系解决方案的金豆传媒,以及专门为联合办公空间提供后端管理服务的SaaS大数据平台酷办等。

创业公司借助优客工场投资的企业服务商赋能,而服务供应商在优客工场“投资+捧红”的模式下,既获得了资金,又获得了稳定的客户群体,让资金在平台内部运转,公司赚取平台服务费,进而转型成平台服务公司。

优客工场的移动App“优鲜集”更像是一个电商平台,会员可以在线购物,也可以与其他入驻企业互动,发布公司的招聘、融资、合作及团建等信息,社群氛围更强,但线上的办公区展示照片和视频资料较少,若想直观了解办公环境,仍需到线下参观办公区。

而这点在WeWork和氪空间的线上预约平台却得到了很好的呈现,其强大的线上VR看房功能,可以让创业者无需亲自跑一趟,便可以快速确定心仪的办公室。

托管运营输出品牌

被问到在行业洗牌中,如何做到不被其他企业兼并?毛大庆答道“可能是我们走的更快吧。”事实上,能够在全球30个城市以上范围内建立共享办公空间,恐怕只有WeWork和优客工场两家。

随着工作方式的不断演变,优客工场的服务对象也不仅是创业者,而更多的服务于这个城市里面移动办公、弹性办公,快速多城市布局的企业,“小公司太多,平台盈利偏慢,全是大公司的话,又有点像写字楼,所以大中小型企业共同组合出的生态是最好的。”毛大庆认为。

优客工场在后期也不再大规模拿地、改造,而是以托管运营商的模式,为地产开发商提供专业的运营服务,将品牌价值输出出去。

事实上,这种以输出品牌来实现轻资产化的模式,早已在地产圈被广泛运用,老牌地产商为缺乏开发经验或者没有商业运营团队的地产企业,提供前期地块的选址评估、前期挂牌条件的商谈、规划设计、业态、前期招商、建造、后期运营等运营管理服务。

而优客工场也通过这种轻资产管理模式,利用品牌价值、平台资源,以智能化楼宇管理及全托管服务为核心,为资产方提供从装修到招商、入驻企业增值服务等全方位办公空间运营管理服务。合作方包括开发商、持有资产的各类企业、个人业主、场地使用者等。

同样,WeWork也在探索类似的轻资产模式,WeWork凭借其品牌知名度,能够吸引很多传统的地产商合作,由地产商负责“精装修”,他们会给WeWork开出很低的租金,甚至不收前期的租金,等WeWork赚钱了,再跟地产商分钱。

轻资产管理输出,对共享办公企业来说,关键就在于“轻”。与此相对应,“重”的是资产方。能够让资产方信任的关键在于标准化和品牌带动效应。

共享办公企业依托自身强大的科技生态办公服务平台,覆盖资产运营、智能化包括云门禁、人脸识别、智能会议室、无人前台、访客预约、智能储物柜、智能云打印、智能Wi-Fi等功能。全方位招商体系可提升项目出租率,标准化运营管理体系提升客户满意度,服务商及投融资体系加速入驻企业发展,完善的社群运营体系打造分享型企业生态。

这种企业生态形成后,也能一定程度上拉高周边楼盘的价格,而且随着创业企业不断成长成中大型企业,若不满足于当前的共享办公空间,也可转向周边的商业写字楼,进而提高周边楼盘的承租率,最终形成一个良好的地产生态。

当初WeWork上市失败,正是因为在重资产模式下,惊人的资金缺口,让投资人望而却步,但自从软银全面接管WeWork之后,WeWork也走上了全面转型的道路,重资产模式逐渐被抛弃,轻资产模式逐渐明确,并实现了快速的市场增长。

这从优客工场2021财年Q1财报也能看到,营业收入2.40亿元,同比增长17.5%。空间业务收入环比增长16.7%,轻资产收入同比增长250.6%,轻资产毛利同比增长148.0%。

毛大庆表示,多数共享办公社区都已实现单店盈利,公司层面现阶段处于亏损状态的原因是在转型过程中,技术升级、服务商并购以及平台搭建的投入支出较高。因此,共享办公能否靠轻资产化模式“跑通”,仍需要时间的检验。

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